La pierre-papier SCPI continue sur sa lancée

Les SCPI ont attiré 6 milliards d’euros d’épargne en 2017, en hausse de 15 %. Elles ont servi un rendement de 4,43 % et les parts ont été revalorisées de 1,79 %. Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) continuent à avoir le vent en poupe, tout en restant un placement d’épargnant informé ou bien ­conseillé.

L’an dernier, près de 6 milliards d’euros ont été investis dans ces « copropriétés » qui achètent des immeubles à caractère professionnel, puis les louent pour le compte de leurs associés qui en perçoivent les revenus (dans ce dossier, nous ne traitons pas des SCPI à caractère fiscal, qui, elles, misent sur le logement).

Selon l’Aspim, l’association professionnelle qui regroupe les sociétés de gestion immobilière, les sommes investies ont progressé de 15,2 % en 2017, portant la capitalisation totale des SCPI à 46,02 milliards d’euros, en hausse de 18,1 % par rapport à 2016.

Une forte augmentation, mais qui doit être relativisée, puisque le placement préféré des Français, à savoir l’assurance-vie, encaisse chaque année plus de 100 milliards d’euros de cotisations et cumule 1.700 milliards d’euros d’encours. Les SCPI restent donc un marché « de niche ».
UN RENDEMENT ATTRAYANT

Qu’est-ce qui fait aujourd’hui courir les épargnants vers ce placement? Son rendement, tout d’abord, qui continue à le distinguer : l’an dernier, en moyenne, les épargnants ont reçu un revenu équivalant à 4,43 % de la valeur de leur capital. C’est bien mieux que le rendement des livrets (0,75 %) ou celui de l’assurance-vie en euros (autour de 1,6 %), mais difficilement comparable.

Car si le capital investi dans les livrets et les fonds en euros est garanti, ce n’est pas le cas des SCPI où ni le capital ni les revenus ne sont assurés. Il s’agit donc d’un produit à risque – les épargnants les plus âgés ont encore en mémoire la crise des années 1990 qui avait vu le prix des SCPI diminuer fortement –, même si, dans les conditions actuelles, les dangers semblent assez réduits.

La performance globale est même encore meilleure, car au revenu distribué, il convient d’ajouter la revalorisation des parts, qui témoigne de l’augmentation des prix des patrimoines détenus par les SCPI : ainsi, une progression de 1,79 % a été enregistrée l’an dernier, portant le gain total à 6,22 % pour les porteurs, selon l’Aspim.

Reste que tous les investisseurs n’ont pas profité de tels taux, car il existe des disparités sensibles entre les différentes catégories de SCPI et entre les SCPI elles-mêmes à l’intérieur d’une même catégorie.
Ainsi, il valait mieux, l’an dernier, être à la tête d’une SCPI « spécialisée » (dans les établissements de santé, les hôtels, etc.), car elles ont servi en moyenne un rendement de 4,91 %. Un petit cran derrière se trouvent les SCPI diversifiées (bureaux et commerces, etc.), qui ont délivré un revenu de 4,81 %.

Les SCPI de commerces (4,42 %) et celles de bureaux (4,32 %) sont en léger retrait, tout en continuant à délivrer des performances appréciables. Ces chiffres sont issus de l’étude annuelle menée par le site Meilleure­Scpi.com, partenaire d’Investir pour ce dossier, qui nous a fourni l’intégralité des données figurant dans notre tableau comparatif page 6.

Les différences sont cependant plus marquées à l’intérieur même de ces catégories, puisque plusieurs SCPI de bureaux ou de commerces font mieux que la moyenne des SCPI spécialisées. La SCPI Nord Est Horizon, par exemple, qui est tournée vers le bureau, a offert un rendement de 5,23 % l’an dernier, tandis qu’Atlantique Pierre, spécialisée dans les commerces, a affiché un taux de revenu de 5,66 %. Face à de tels résultats, qui ont de quoi combler les porteurs actuels, une question émerge : est-il encore raisonnable d’investir ?

Selon les professionnels, la réponse ne semble faire aucun doute. Pour Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim, « les sociétés de gestion ont la volonté de conserver le contrôle du rythme de collecte des capitaux par rapport à celui des acquisitions d’immeubles », et cela afin de ne pas investir sous la contrainte, et donc de ne pas dégrader les rendements. Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy, observe quant à lui « une reprise progressive des loyers, qui pourrait être catalysée par un retour de l’inflation et plus encore par la reprise économique ».

Dans son étude annuelle, MeilleureScpi pointe d’ailleurs un redressement des rendements procurés par les nouvelles acquisitions : « Au quatrième trimestre 2017, explique Jonathan Dhiver, son fondateur, 4 milliards d’euros ont été investis par les SCPI de rendement à un taux moyen de 6,23 %. C’est un très bon rendement, en hausse, et c’est le meilleur taux depuis un an. »

Pour trouver du rendement, les gérants font d’ailleurs feu de tout bois : ils ont sensiblement augmenté leurs investissements à l’étranger, en particulier en Allemagne, et ils y investissent avec un taux moyen de revenu de 6,78 %, selon MeilleureScpi. Les régions sont également rentables (6,32 % de rendement pour les nouvelles acquisitions), tout comme l’Ile-de-France à 5,85 %.

Seuls les investissements parisiens sont en berne (4,44 %), mais ils disposent de perspectives de plus-values que n’ont pas les autres immeubles. Autre évolution notable : la diversification des investissements. Sofidy, par exemple, a mis le cap sur des terrains de camping – on dit maintenant « hôtellerie de plein air » –, qui affichent 7 % de rendement à l’acquisition.

Les SCPI restent donc une carte à jouer pour les épargnants qui ne détiennent pas déjà beaucoup d’immobilier, mais restent handicapées par leur fiscalité, demeurée très lourde. Un point à bien mesurer avant d’investir, même s’il existe plusieurs solutions pour limiter le poids de l’impôt.

Il faut aussi compter avec les frais, en particulier à l’entrée, qui ont de quoi refroidir les ardeurs, puisqu’ils se montent à environ 10 % des sommes versées. Un niveau élevé qui réserve les SCPI aux seuls investisseurs à long terme (au moins dix ans), qui pourront les amortir sur la durée et profiter, en revanche, de frais de gestion bien plus faibles que ceux prélevés, par exemple, dans les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), leur principal concurrent auprès du grand public. (lesechos)

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